Likvidavräkning – så fungerar processen vid försäljning

Vad är en likvidavräkning? Varför görs den? Och vem utför den? I den här guiden går vi igenom allt du behöver veta kring likvidavräkning när du köper eller säljer bostad.

Vad är likvidavräkning?

Likvidavräkningen är ett ekonomiskt dokument som sammanställs på tillträdesdagen och visar exakt hur mycket som ska betalas – och till vem. Den reglerar alla kostnader i en bostadsaffär och säkerställer att pengarna fördelas korrekt mellan köpare och säljare.

Det här är en likvidavräkning

1. En ekonomisk slutreglering

Likvidavräkningen visar exakt hur mycket pengar som ska betalas – och till vem. Den summerar alla ekonomiska poster som rör bostadsaffären, som slutlikvid, avgifter och fördelade kostnader.

2. Ett juridiskt dokument

Likvidavräkningen fungerar som ett formellt underlag som både köpare och säljare skriver under. Det bekräftar att båda parter är överens om affärens ekonomiska uppgörelse.

3. Garanti för transaktionssäkerhet

Likvidavräkningen minskar risken för missförstånd eller felaktiga betalningar och säkerställer att affären avslutas tryggt och korrekt.

När, var och varför görs likvidavräkningen?

Likvidavräkningen görs alltid på tillträdesdagen, alltså när bostaden formellt byter ägare. Det sker oftast hos mäklaren eller banken, men allt fler gör det också digitalt via videomöte.

Så skapar man en likvidavräkning – steg för steg

Att skapa en likvidavräkning kan verka krångligt, men med rätt steg är det enkelt att få koll på siffrorna. Läs vidare så guidar vi dig genom hela processen – från första dokumentet till färdig betalningsplan.

1. Samla in uppgifter

Mäklaren hämtar (oftast) in allt som behövs: köpekontrakt, låneuppgifter, månadsavgifter etc.

2. Räkna ut slutlikvid

Utgår från köpeskillingen och dra av handpenningen (som redan betalats).

Exempel: 2 000 000 kr – 200 000 kr (handpenning) = 1 800 000 kr kvar att betala som slutlikvid.

3. Lägg till kostnader

Vanliga kostnader och avgifter som ska inkluderas i en likvidavräkning är:

• Månadsavgift (bostadsrätt)
• Överlåtelseavgift
• Lagfart (fastighet)
• Pantbrev (fastighet)
• Räntejusteringar

4. Kontrollera med bank och mäklare

Alla uppgifter måste stämma till 100 %. Mäklaren och banken dubbelkollar varje detalj. Gör det du också. Gärna tillsammans med mäklaren.

Vilka kostnader och poster ingår i likvidavräkningen?

Bostadsaffärer är ofta både stora och viktiga och ju bättre koll du har på vilka kostnader och poster som ingår i likvidavräkningen, desto tryggare affär. Följande poster ingår:

Handpenning och slutlikvid

• Handpenning: Vanligtvis 10% av köpeskillingen, betalas vid kontraktsskrivning.
• Slutlikvid: Resterande belopp betalas på tillträdesdagen.

Räntor och lån

Har säljaren några lån kvar? Då löser man dessa lån och fördelar räntekostnader mellan köpare och säljare i samband med tillträdet.

Pantbrev – för fastighet

Om du köper hus kan du behöva ta ut nya pantbrev – som är ett bevis på att fastigheten används som säkerhet för lån – som betalas av köparen och tas upp i likvidavräkningen.

Avgifter – för bostadsrätt

Månadsavgift och överlåtelseavgift brukar fördelas mellan parterna på tillträdesdatum.

Likvidavräkning för bostadsrätt och fastighet – vad skiljer?

Vad som ingår i likvidavräkningen varierar mellan bostadsrätt och fastighet, eftersom olika typer av avgifter och skatter gäller för respektive boendeform.

Bostadsrätt – typiska kostnader

• Månadsavgift – avgiften du som ägare av en bostadsrätt betalar till bostadsrättsföreningen för att täcka föreningens gemensamma kostnader.
• Överlåtelseavgift – en administrativ avgift som tas ut av bostadsrättsföreningen i samband med att en bostadsrätt byter ägare. Betalas oftast av köparen och brukar vara max 2,5 % av ett prisbasbelopp (ca 1 400 kr år 2025)
• Pantsättningsavgift – en administrativ avgift som bostadsrättsföreningen tar ut när en bostadsrätt används som säkerhet (pant) för ett lån – alltså när du tar bolån på din bostad.

Bra att veta: Vid tillträde mitt i en månad delas månadsavgiften mellan köpare och säljare.

Fastighet – typiska kostnader

• Lagfart – den officiella registreringen av en ny ägare till en fastighet hos Lantmäteriet. 
• Pantbrev – bevis på att en fastighet används som säkerhet (pant) för ett bolån.
• Fastighetsskatt – en årlig skatt som betalas av ägare till vissa typer av fastigheter, till exempel obebyggda tomter, näringsfastigheter och bostäder i nyproduktion som ännu inte är färdigställda.

Bra att veta: Köparen betalar lagfart och eventuella nya pantbrev. Säljaren står för fastighetsskatten fram till tillträdet.

Skillnaden mellan likvidavräkning och köpebrev

Kortfattat kan man säga att likvidavräkningen handlar om pengar och  köpebrevet om äganderätt. Båda dokumenten hör ihop och används alltid tillsammans vid försäljning av fastighet, medan bostadsrätter ibland bara kräver likvidavräkning.

Slutbetalning och bankens roll i bostadsaffären

Dags för sista steget i bostadsaffären, slutbetalningen, som sker i samarbete med banken.

1. Godkänn lånevillkoren

Köparen måste ha klart lånelöfte och accepterade lånevillkor innan tillträdet. Detta säkerställer att pengarna finns tillgängliga för slutbetalningen.

2. Pengarna överförs

Köparens bank betalar ut pengarna till säljarens bank. Mäklaren eller banken håller i trådarna så att allt går rätt till – en trygghet för både säljare och köpare.

Kort checklista inför tillträdet 

Ha dokument redo

T.ex. legitimation, köpebrev, lånepapper.

Gå igenom likvidavräkningen

Dubbelkolla att allt stämmer! Är något fel – kontakta mäklaren direkt.

Vanliga frågor om likvidavräkning

Är likvidavräkning ett lagkrav?

Nej, men det är standard i nästan alla bostadsaffärer – och en trygghet för båda parter.

Vem gör likvidavräkningen?

Oftast mäklaren, men köpare och säljare bör alltid dubbelkolla att allt stämmer.

Kan man göra den utan mäklare?

Ja, vid privat försäljning – men det kräver att du är noggrann och har kunskap om processen.

När ska likvidavräkningen vara klar?

Gärna några dagar före tillträdet. Då hinner ni justera om något saknas eller blivit fel.

Vad händer om det blir fel i likvidavräkningen?

Fel kan leda till att felaktiga summor betalas. Oftast kan eventuella fel åtgärdas, så kontakta din mäklare eller banken omedelbart om du upptäcker något som inte stämmer.

Till sist: 

Med en korrekt likvidavräkning avslutar du bostadsaffären tryggt och smidigt. Det är alltså det sista viktiga steget innan du får nycklarna till ditt nya hem. 

Relaterade länkar:

Köpeskilling vid bostadsköp – vad betyder det?

Pantbrev och lagfartskostnad – allt du behöver veta

Husbesiktning och överlåtelsebesiktning – viktigt att veta