Nyheter
Guider

16 mars 2026

Deklarera bostadsförsäljning – så gör du

Har du sålt en bostad? Då är det dags att deklarera försäljningen och se till att du betalar rätt skatt. Visste du att du kan dra av Hemnetannonsen på deklarationen? Här går vi igenom hur du deklarerar din bostadsförsäljning – och vilka avdrag du kan göra för att minska vinstskatten.

När ska du deklarera din bostadsförsäljning?

När du har sålt en bostad ska du deklarera din försäljning samma inkomstår som du och köparen skrev under köpekontraktet. Det spelar ingen roll vilken dag köparen tillträder bostaden. Om du skrev under köpekontraktet under 2025 ska bostadsförsäljningen tas upp i deklarationen för 2026 (eftersom den avser inkomståret 2025).

Räkna ut vinstskatt bostadsrätt:

För att räkna ut vinstskatten för din bostad måste du först räkna ut vinsten eller förlusten. Det gör du genom att ta försäljningspriset och dra av följande:

– Försäljningsutgifter (tex mäklararvode och Hemnetannons)

– Inköpspris (priset du köpte bostaden för)

– Förbättringsutgifter (tex reparationer och underhåll)

– Kapitaltillskott

– Andel av inre reparationsfond vid försäljningen

Addera därefter:

+ Andelen av inre reparationsfond vid köpet

+ Återföring av eventuellt tidigare uppskov

= Summan på den vinst eller förlust du gjort på bostadsaffären.

Räkna ut vinstskatt villa, småhus, ägarlägenhet eller tomt:

För att räkna ut vinstskatten för ditt hus eller tomt börjar du med försäljningspriset och drar av följande:

– Försäljningsutgifter (tex mäklararvode och Hemnetannons)

– Inköpspris och lagfart (registrering av ett köp av fast egendom)

– Förbättringsutgifter (tex reparationer och underhåll)

Addera därefter:

+ Återföring av eventuellt tidigare uppskov

= Summan på den vinst eller förlust du gjort på bostadsaffären.

Läs mer hos Skatteverket.

Försäljning med vinst:

Säljer du en bostad med vinst måste du redovisa det i din inkomstdeklaration, då du är skyldig att betala vinstskatt på kapitalvinster. För en privatbostad beskattas 22/30 av vinsten, vilket innebär att den effektiva skatten på hela beloppet blir 22 procent. Skatten du betalar på den återstående delen är 30 procent.

Exempel på vinstskatt vid bostadsförsäljning:

Om du köper en bostadsrätt för 1 000 000 kronor och säljer den för 1 100 000 kronor, så gör du en vinst på 100 000 kronor.

Vinsten kvoteras: 22/30 av 100 000 kronor = 73 333 kronor
Skatt på vinsten: 30 % av 73 333 kronor = 22 000 kronor

Det innebär att du betalar 22 000 kronor i skatt på din vinst. Såvida du inte ansöker om uppskov.

Uppskov

Har du sålt en bostad med vinst och köpt en ny? Då kan du ansöka om uppskov och skjuta upp betalningen av reavinstskatten. Skatten är 22 procent av vinsten, men med uppskov kan du välja att betala hela eller delar av skatten senare. Den del av vinsten som du skjuter upp kallas uppskovsbelopp eller bostadsuppskov.

Hur länge kan man ha uppskov?

Uppskovet kan du ha kvar så länge du äger bostaden som du köpte (ersättningsbostaden) när du gjorde uppskovet. Om du senare säljer bostaden och köper en ny ersättningsbostad, kan du ansöka om ett nytt uppskov. Annars ska uppskovet återföras till beskattning.

Vad händer med uppskov vid bodelning eller arv?

Om bostaden övergår till en ny ägare genom arv, testamente eller bodelning är huvudregeln att uppskovsbeloppet ska beskattas direkt. I vissa undantagsfall kan uppskovsbeloppet överföras till den nya ägaren.

Läs mer hos Skatteverket.

Försäljning med förlust:

Om du säljer din bostad med förlust kan du få skattereduktion, då förlusten är avdragsgill. Du har rätt att dra av 50 procent av förlusten i din deklaration samma år som försäljningen ägt rum. Avdraget dras av mot de vinster och inkomster som du tar upp som kapitalinkomster i din deklaration.

Om din förlust är större än dina kapitalvinster och inkomster får du ett så kallat kapitalunderskott. Beroende på underskottets storlek får du olika mycket skattereduktion.

Läs mer hos Skatteverket.

Vad kan jag göra för avdrag i deklarationen?

Oavsett om du säljer din bostad med vinst eller förlust kan du dra av olika typer av kostnader kopplade till försäljningen. Här är några av de vanligaste avdragen vid bostadsförsäljning:

Försäljningsutgifter – utgifter kopplade till försäljningen

Du får göra avdrag för utgifter som uppstått i samband med försäljningen, exempelvis:

Mäklararvode & Hemnetannonsen
Homestyling (vissa kostnader)
Besiktning
Försäkring mot dolda fel
Energideklaration

Kvittot för din Hemnetannons hittar du lättast i säljkollen. Även efter att bostaden är såld kan du logga in på säljkollen och klicka på ”skicka mina kvitton” då skickas det till mejladressen som användes vid köpet.

Länk till säljkollen får du automatiskt efter att du har valt annonspaket Hemnet. Annars kan du gå in på bostadsannonsen, scrollar ner och klickar på “Besök Säljkollen för mer statistik”. Då kommer du till en inloggningssida där du anger din mejladress.

Förbättringsutgifter – renoveringar och ombyggnationer

Utgifter för att förbättra bostaden kan också vara avdragsgilla. Dessa omfattar exempelvis:

Ny-, till- och ombyggnader
Förbättrande reparationer och underhåll (utförda under försäljningsåret eller inom de senaste fem åren)

Är du egen företagare kan du dessutom göra avdrag för hemmakontor om du uppfyller kraven. Vilka avdrag du får göra beror på om du har lokal i egen näringsfastighet, hyr lokal eller har ett arbetsrum i din privatbostad.

Är kostnaden för lagfart och pantbrev avdragsgill?

Ja, om du säljer din bostad kan du göra avdrag för både lagfart och pantbrev i deklarationen.

Är kostnaderna på Hemnet avdragsgilla?

Ja, du får göra avdrag för utgifter i samband med din annonsering på Hemnet. Exempelvis är kostnaden för mäklararvodet och kostnaden för Hemnetannonsen avdragsgill när du säljer din bostad. Det innebär att du kan dra av kostnaden för att minska vinsten och därmed minska din vinstskatt.

Kvittot för dina köp får du alltid till din mejl i samband med köpet. Har du betalat din annons via faktura så kan din faktura agera kvitto.

FAQ – vanliga frågor om vinstskatt och reavinst

Vad är skillnaden på vinstskatt och reavinst?

Vinstskatt, kapitalvinstskatt och reavinstskatt är olika namn för samma sak – den skatt du betalar på vinsten när du säljer en fastighet.

Hur beräknas reavinst?

Reavinst är själva vinsten du gör vid försäljningen. Den räknas ut som skillnaden mellan försäljningspriset (det pris du sålde bostaden för) och det ursprungliga inköpspriset (vad du köpte bostaden för), efter att du dragit av eventuella förbättringsutgifter och andra avdragsgilla kostnader.

Vad menas med uppskov?

Uppskov innebär att du skjuter upp betalningen av vinstskatt när du säljer en bostad med vinst. Tidigare betalade man en ränta på uppskovet till staten, men det togs bort den 1 januari 2021.

Hur mycket ska jag betala i uppskov?

När du räknar och deklarerar uppskov är det vinsten du ska räkna på. Skatten på vinsten är 22 procent. Om du vill betala av ditt uppskov är det bara skatten, 22 procent av uppskovsbeloppet, som ska betalas.

Får man dra av mäklararvodet på vinstskatten?

Ja, den avgift som du betalar till din mäklare (mäklararvodet) är avdragsgillt i deklarationen.

Hur syns ränteavdraget i deklarationen?

Varje år skickar din bank ut till Skatteverket om hur mycket du betalat i ränta. Ränteavdraget registreras automatiskt i din inkomstdeklaration, så du behöver bara kontrollera att beloppet stämmer med den kontrolluppgift du får av din bank årligen. Läs mer om ränteavdrag för bolån.

Vad menas med kapitaltillskott?

Har din bostadsrättsförening amorterat på sina lån, gjort inbetalningar för exempelvis en nybyggnad eller balkongbygge under perioden som du varit medlem, har bostadsrätten ett kapitaltillskott. Det kan du använda för att göra avdrag på din vinskatt vid en bostadsförsäljning.