Nyheter
Guider

12 februari 2026

Samfällighet – en guide för fastighetsägare

Vad är skillnaden på en bostadsrättsförening och en samfällighet? Och hur vet jag om min fastighet ingår i en samfällighet? I den här guiden går vi igenom allt du behöver veta kring en samfällighet – och viktiga delar att ha koll på.

Vad är en samfällighet?

Samfällighet är egendom som ägs och förvaltas gemensamt av flera fastigheter, vanligtvis genom en samfällighetsförening. En samfällighet handlar ofta om vägar, grönområden, lekplatser, parkeringsytor eller vatten- och avloppsanläggningar – och kan bildas för att organisera och fördela ansvar och kostnader för gemensamma resurser mellan fastighetsägarna.

Två typer av samfälligheter

Det finns två typer av samfälligheter – marksamfällighet och gemensamhetsanläggning. Den ena gäller gemensamt ägd mark, den andra gemensam användning av till exempel vägar eller VA-system.

Marksamfällighet – gemensamt ägd mark, som t.ex. en infartsväg eller skogsmark.
Gemensamhetsanläggning – en anläggning flera fastigheter har rätt att använda, som till exempel en VA-anläggning.

Viktiga begrepp

När du äger en fastighet som ingår i en samfällighet finns det några viktiga begrepp att känna till. Dessa beskriver hur förvaltningen fungerar och vilket ansvar varje fastighetsägare har.

Samfällighetsförening – en formell förening som förvaltar samfälligheten.
Delägarförvaltning – förvaltning där delägarna gemensamt beslutar utan förening.
Fastighetsägare – den person som äger en fastighet som ingår i samfälligheten.
Andelstal – visar hur stor andel av samfälligheten varje fastighet ansvarar för.

Hur bildas en samfällighet?

Att bilda en samfällighet är ofta ganska enkelt, men kan ibland ta lite tid. Det sker i tre steg och hanteras av Lantmäteriet.

1. Ansökan om anläggningsförrättning

Lantmäteriet utreder, beslutar och registrerar samfälligheter genom en anläggningsförrättning. Ansökan kan göras av dig som fastighetsägare, kommunen eller någon annan som berörs av anläggningen, t. ex. om det gäller en gemensam väg, infart eller vattenanläggning.

Den här processen kan ta ett par månader till över ett år beroende på komplexitet och antal inblandade.

2. Andelsfördelning

Andelstalen bestäms utifrån hur mycket varje fastighet har nytta av samfälligheten. T. ex. kan fastigheter som använder en gemensam väg ofta få en större andel än en som knappt använder den. Tre fastigheter kan då få andelstalen 40%, 40% och 20% beroende på hur mycket de använder vägen.

3. Registerbeteckning och offentlig registrering

När allt är klart får samfälligheten en registerbeteckning (ex: ”By s:1”) som registreras i fastighetsregistret hos Lantmäteriet. Läs också: Så hittar du din fastighetsbeteckning.

Vilka förvaltningsformer finns?

Det finns två sätt att förvalta en samfällighet, delägarförvaltning och föreningsförvaltning. Vilken form som passar bäst beror ofta på hur många fastigheter som ingår och hur komplex förvaltningen är.

1. Delägarförvaltning – alla delägare beslutar gemensamt, ofta informellt.

Passar små samfälligheter
Låg administration
Beslutsfattande kan bli svårt vid många delägare

2. Föreningsförvaltning – en samfällighetsförening bildas och får juridisk status.

Har styrelse, stadgar och håller stämmor
Passar större samfälligheter
Tydlig struktur, men mer administration

Aspekt	Delägarförvaltning	Föreningsförvaltning
Beslutsfattande	Informellt	Styrelse/stämma
Juridisk status	Nej	Ja (förening)
Lämplig för	Små samfälligheter	Större samfälligheter
Dokumentation	Enkel	Protokoll, stadgar

Hur fungerar en samfällighetsförening?

Eftersom både människor och ekonomi är centrala i en samfällighetsförening är det viktigt att den sköts på rätt sätt. Samfällighetsföreningen är därför en formell organisation som sköter förvaltningen av er gemensamma samfällighet. Föreningen har stadgar, styrelse och ansvarar för ekonomi, underhåll och att besluten följer lagen.

Styrelse och stadgar

Föreningens styrelse består vanligtvis av ordförande, kassör och ledamöter. Stadgarna reglerar:

Föreningens syfte
Styrelsens sammansättning
Hur avgifter bestäms
Beslutsordning
Hur stadgar ändras

Medlemskap och rösträtt

Alla fastighetsägare blir automatiskt medlemmar. Rösträtt grundas på andelstal. Vid ägarbyte förs medlemskapet över automatiskt.

Hur fördelas kostnader och ansvar?

Kostnader och ansvar i en samfällighetsförening fördelas mellan fastighetsägarna utifrån deras andelstal. Det styr hur mycket varje ägare ska bidra med – både ekonomiskt och i beslutsfattandet.

1. Avgifter och underhåll

Samfällighetsavgiften grundas på fastighetens andelstal – ju större andel, desto större kostnadsansvar. Avgiften bestäms av föreningen och används för att täcka drift och underhåll, som exempelvis:

Vägunderhåll
Snöröjning
Reparationer
Försäkringar
Administration

2. Ekonomiskt ansvar vid ägarbyte

När en fastighet byter ägare följer medlemskapet och kostnadsansvaret automatiskt med till den nya ägaren från tillträdesdagen.

Tänk på att:

Nya ägaren tar över ansvar från tillträdesdagen
Kontrollera obetalda avgifter innan köp
Obetalda avgifter följer fastigheten, inte personen

Vilka lagar och regler gäller?

Samfälligheter styrs av flera olika lagar som tillsammans sätter ramarna för hur de bildas, förvaltas och förändras. Om du är fastighetsägare i en samfällighet bör du känna till de två viktigaste:

1. Lag (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter

Reglerar hur samfälligheter ska förvaltas och hur beslut fattas. Lagen anger bland annat krav på stadgar, beslutsfattande och hur tvister ska lösas. Viktiga lagbestämmelser är att alla delägare ska behandlas lika och att beslut ska fattas enligt andelstal.

Krav på stadgar
Rösträtt och beslutsfattande
Lika behandling av medlemmar

2. Anläggningslagen och Fastighetsbildningslagen

Anläggningslagen reglerar hur gemensamhetsanläggningar bildas och förvaltas.Fastighetsbildningslagen styr hur mark och fastigheter delas och slås samman.Lagarna samverkar vid bildande och förändring av samfälligheter, till exempel vid nybyggnation eller ändrad användning.

Anläggningslagen: regler för gemensamhetsanläggningar
Fastighetsbildningslagen: regler för fastighetsindelning

Checklista för nyblivna fastighetsägare

1. Kontrollera andelstal och stadgar

Finns i fastighetsregistret eller hos föreningen
Ger dig koll på rättigheter och skyldigheter

2. Ta kontakt med föreningen

Presentera dig för styrelsen
Be om protokoll och senaste årsredovisning
En god relation med föreningen underlättar inte bara samarbetet, man kan ha ganska trevligt också

3. Planera för kostnader

Sätt av pengar för avgifter och framtida projekt
Fråga om planerade investeringar
Tänk på att kostnaderna kan variera från år till år

Sammanfattning och nästa steg

En samfällighet är gemensamt ägd egendom eller anläggning som du delar med dina grannar, t. ex. en väg, lekplats eller vattenanläggning. Som fastighetsägare är det viktigt att du har koll på andelstal, vad som står i stadgarna och ditt ekonomiska ansvar. Titta därför gärna extra noga på detta när du letar bostad – eftersom det kan påverka både plånboken och ansvaret i vardagen.