Husbesiktning och överlåtelsebesiktning – viktigt att veta

Att anlita en besiktningsman innan ett husköp kan vara avgörande för att få en trygg bostadsaffär. Här reder vi ut vad husbesiktning och överlåtelsebesiktning innebär, vad som ingår, vad det kostar – och naturligtvis varför det är så viktigt.

Vad innebär husbesiktning och överlåtelsebesiktning?

En husbesiktning är en teknisk genomgång av en fastighet för att bedöma dess skick. Enöverlåtelsebesiktning är en typ av husbesiktning som genomförs i samband med köp eller försäljning. Besiktningen är okulär, vilket betyder att besiktningsmannen undersöker huset med syn, känsel och lukt – utan att göra ingrepp i byggnaden.

Varför är besiktningen viktig för köpare och säljare?

Att köpa eller sälja en fastighet är ofta en både stor och viktig affär. Därför har köparen undersökningsplikt och säljaren upplysningsplikt enligt svensk lag. Besiktningen hjälper alltså båda parter att uppfylla sina juridiska skyldigheter.

Fördelar för köparen:

Upptäcker brister innan köpet
Grunder för omförhandling av pris
Skydd mot dolda fel
Trygghet i ett stort beslut

Fördelar för säljaren:

Visar att man inte dolt något
Färre risker för framtida tvister
Skapar förtroende hos köpare
Möjlighet att åtgärda fel innan försäljning

När bör man genomföra en besiktning?

En besiktning kan göras vid olika tillfällen – och valet kan påverka affären på olika sätt. Före annonsering ger den säljaren full koll och trygga förberedelser. Efter visningen men före kontraktsskrivning kan besiktningen ge köparen det sista förtroendet för att affären ska gå i mål. Besiktning kan även göras efter kontraktsskrivningen, men då krävs ett besiktningsvillkor så att affären kan omförhandlas – eller avbrytas om allvarliga fel upptäcks.

Hur går en överlåtelsebesiktning till – steg för steg?

1. Förberedande dokumentation

Ritningar
Tidigare besiktningsprotokoll
Uppgifter om renoveringar och skador

2. Okulär besiktning

Visuell genomgång av hela huset
Tak, fasad, grund, fukt, ventilation, vind
Ingen rivning eller borrning utförs

3. Riskanalys

Identifierar riskkonstruktioner och skador
Bedömer sannolikheten för framtida problem

4. Besiktningsprotokoll och åtgärdsförslag

Sammanfattning av besiktningsresultat
Konkreta rekommendationer
Används som underlag i affären

Vad ingår inte i besiktningen?

Besiktningen omfattar inte:

Elinstallationer
Avloppssystem
Värme- och ventilationssystem
Farliga ämnen som asbest eller radon

Kompletterande besiktningar att överväga:

Elbesiktning
VVS-besiktning
Energideklaration
Radonmätning

Dolda fel och ansvarsfördelning

Dolda fel är brister som fanns vid köpet men som inte kunnat upptäckas vid en normal besiktning.

Typ av fel	Köparens ansvar	Säljarens ansvar	Besiktningsmannens ansvar
Upptäckbara fel	Ja	Nej	Nej
Dolda fel	Nej	Ja (inom 10 år)	Nej
Fel i protokollet	Nej	Nej	Ja (om grov försummelse)

Tips! Dolda felförsäkring kan skydda både säljare och köpare.

Vad kostar en husbesiktning och vem betalar?

En husbesiktning kostar mellan ca 6 000-15 000 kr och oftast är det köparen som betalar, men vid förhandsbesiktning kan ibland säljaren stå för kostnaden. Kostnaden för en besiktning varierar beroende på:

Husets storlek och ålder
Plats i landet
Om det ingår kompletterande kontroller

Tips för att anlita besiktningsman

För att få en trygg och noggrann genomgång av ditt hus bör du välja en certifierad besiktningsman. Certifieringen – av SBR (Svenska Byggingenjörers Riksförbund)ellerRISE (Research Institutes of Sweden) – är en kvalitetsstämpel som visar att personen har rätt utbildning och erfarenhet. Besiktningsmannen bör också ha byggteknisk kompetens och gärna flera års praktisk erfarenhet.

Checklista vid val av besiktningsman:

Certifierad enligt SBRellerRISE
Erfarenhet av hustyp och ålder
Opartisk och försäkrad
Bra referenser
Förtydliga vad som ingår i uppdraget

Så kan besiktningsresultatet påverka din affär

Besiktningsresultatet kan få stor påverkan på affären. Det kan leda till att priset justeras, att åtgärder genomförs i förväg eller att särskilda villkor skrivs in i kontraktet. I vissa fall kan allvarliga fel göra att affären inte blir av. Därför bör både köpare och säljare vara förberedda på att diskutera resultatet av besiktningen på ett öppet och konstruktivt sätt.

Vanliga frågor

Hur lång tid tar en husbesiktning normalt?

Ca 1,5-3 timmar beroende på fastighetens storlek.

Måste man besiktiga huset innan försäljning enligt lag?

Nej, men det är starkt rekommenderat för att minska risken för framtida tvist.

Vad kostar en överlåtelsebesiktning i genomsnitt?

Mellan 6 000 och 10 000 kronor.

Kan man avbryta en bostadsaffär efter besiktningen?

Ja, om besiktningsvillkor finns i kontraktet.

Vem ansvarar för fel som upptäcks efter besiktningen?

Det beror på om det rör sig om dolt fel eller försummelse i besiktningsprotokollet.

Din väg vidare till ett nytt hem

En besiktning är en av de viktigaste delarna i en trygg husaffär. Den ger insyn, trygghet och förhandlingskraft för både köpare och säljare.

På Hemnet hittar du inte bara bostäder till salu – du hittar även information, guider och verktyg som hjälper dig att fatta rätt beslut i en av livets viktigaste affärer.

Få nyheter om bostadsmarknaden i din inkorg varje vecka. Skriv upp dig på Hemnets nyhetsbrev här.